임대소득세, 피할 수 없다면 똑똑하게 신고하자
요즘 부동산을 통해 월세나 전세보증금에서 나오는 수익을 얻는 이들이 많아졌습니다.
오피스텔, 상가, 다가구 주택을 보유하고 있다면 말할 것도 없고, 심지어 2주택 이상 보유한 사람이라면 부동산 임대소득이 자연스럽게 발생하게 됩니다.
문제는 바로 세금, 그 중에서도 임대소득세입니다.
예전에는 임대소득세가 상대적으로 소액이거나 과세 기준이 애매해 그냥 넘기는 경우도 많았지만,
최근 국세청이 전산 시스템을 고도화하면서 임대소득의 추적·과세가 매우 정밀해졌습니다.
특히 홈택스에 자동으로 연계된 자료만으로도 국세청이 과세 자료를 충분히 확보하고 있기 때문에,
이제는 들키지 않을까라는 불안한 마음보다, 제대로 알고 정직하게 신고하는 것이 훨씬 더 안전한 선택이 되었습니다.
다행인 것은 홈택스를 통한 부동산 임대소득세 신고가 예전보다 훨씬 간편해졌다는 점입니다.
이 글에서는 기초적인 임대소득세 개념부터 홈택스를 이용한 실제 신고 방법, 자주 하는 실수와 절세 팁까지
하나하나 차근차근 풀어드리겠습니다. 어렵게 느껴졌던 세금 신고, 생각보다 훨씬 쉽게 해결할 수 있습니다.
1. 임대소득세란? 주택·상가 모두 해당되나요?
임대소득세는 말 그대로 부동산을 임대해서 발생한 소득에 대해 내야 하는 세금입니다.
소득세의 일종이며, 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 다른 소득과 함께 신고해야 합니다.
보통은 집이나 상가 한 채만 보유하고 있으면 세금이 없을 거라 생각하는 경우가 많지만,
현행 제도는 조금 다릅니다. 특히 2주택 이상 보유자, 상가 소유자, 오피스텔 임대자, 고가 전세 보유자라면 거의 대부분이 과세 대상입니다.
예를 들어보겠습니다.
서울에 아파트 두 채를 보유한 A씨는 한 채에서 거주하고, 다른 한 채는 세를 주고 있습니다.
이 경우 연간 월세 수입이 200만 원을 초과한다면 과세 대상자입니다.
상가나 오피스텔처럼 주택 외 부동산의 임대수익은 수익 규모와 관계없이 전액 과세 대상이 됩니다.
또 하나 주의할 점은 간주임대료입니다.
전세로 주택을 임대해 월세를 받지 않더라도, 보증금이 일정 금액을 초과하면 그에 따른 수익이 있다고 보고 세금을 매기는 제도입니다.
2025년 기준으로 보증금이 3억 원 이상이면 간주임대료 대상에 해당할 수 있습니다.
임대소득은 종합과세 혹은 분리과세 중 선택할 수 있습니다.
-연 2000만 원 이하 소득이라면 14% 단일세율로 분리과세 가능
-연간 소득이 많거나 다른 소득이 있다면 종합과세 선택도 가능
둘 중 어느 쪽이 유리할지는 본인의 소득 구조에 따라 달라지므로, 미리 세무 시뮬레이션을 돌려보는 것이 좋습니다.
2. 신고 전 준비사항 – 어떤 자료를 모아야 하나요?
홈택스를 통한 임대소득세 신고를 본격적으로 시작하기 전, 준비할 자료가 몇 가지 있습니다.
이 자료들을 미리 갖춰두지 않으면 신고 중간에 입력을 멈추고 다시 찾아야 하니, 준비 과정을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.
가장 먼저, 임대하고 있는 부동산의 정보가 필요합니다.
주소지, 임대시작일, 임대기간, 보증금, 월세 금액 등을 정확하게 파악해야 합니다.
특히 보증금은 간주임대료 계산에 사용되므로 중요하며, 계약서 사본을 준비해두면 좋습니다.
다음으로, 임대수입 총액을 계산합니다.
연간 월세 수입, 보증금에 따른 간주임대료, 일시 반환된 보증금의 일부 등 모든 수익을 합산해 연간 수입을 산정해야 합니다.
이제는 필요경비를 모아야 합니다.
임대사업자에게 인정되는 필요경비에는 다양한 항목이 포함됩니다.
예를 들면 관리비, 보험료, 부동산 수리비, 감가상각비, 공인중개사 수수료 등이 있습니다.
이러한 비용은 실제로 발생한 내역에 대해 증빙이 가능해야 하며, 영수증, 세금계산서, 계좌이체 내역 등이 필요합니다.
또한 임대사업자 등록 여부에 따라 신고 내용이 달라지므로, 등록 여부도 사전에 확인해둬야 합니다.
등록 여부는 지자체의 임대사업자 등록증 또는 국토부 등록 현황을 통해 확인 가능합니다.
3. 홈택스로 임대소득세 신고하는 순서 – 따라 하기 쉬운 실전 가이드
홈택스에서 임대소득세를 신고하는 과정은 비교적 단순하지만, 처음 접하는 분들에게는 다소 생소하게 느껴질 수 있습니다.
아래 단계에 따라 차례차례 진행하면 큰 어려움 없이 마무리할 수 있습니다.
-홈택스 접속 및 로그인
먼저 국세청 홈택스(https://www.hometax.go.kr)에 접속한 후, 공동인증서나 간편인증 등으로 로그인합니다.
-종합소득세 신고 메뉴 선택
상단 메뉴에서 신고/납부 > 종합소득세 > 정기 신고를 클릭합니다.
안내문을 받은 경우 모두채움 신고서로 들어가면 일부 항목이 자동 기입되어 있어 훨씬 편리합니다.
-소득유형 선택 및 임대소득 입력
소득유형 중 주택임대소득 또는 사업소득 > 기타 항목을 선택하고, 임대소득 관련 정보를 입력합니다.
주택 개수, 주소, 보증금, 월세, 계약 기간 등을 정확히 입력해야 하며, 필요시 간주임대료도 자동 계산됩니다.
-필요경비 입력
수리비, 관리비, 보험료 등 실제 지출된 비용을 항목별로 입력합니다.
감가상각은 자동 계산되며, 원하면 수동으로 조정할 수도 있습니다.
-공제 항목 선택 및 과세 유형 결정
인적공제, 연금보험료, 교육비 등 종합소득세 공제 항목을 점검하고, 분리과세 또는 종합과세 중 하나를 선택합니다.
홈택스는 양쪽을 비교해서 어느 쪽이 더 유리한지도 자동으로 안내해줍니다.
-세액 확인 및 신고서 제출
입력한 내용을 기반으로 자동으로 산출된 세액을 확인하고, 납부할 금액이 맞는지 검토한 뒤 신고서를 제출합니다.
전자납부로 바로 계좌이체 또는 신용카드 납부도 가능합니다.
신고 완료 후에는 신고서 출력도 가능하며, 추후를 대비해 저장해두는 것이 좋습니다.
*자주 하는 실수와 절세 팁!
임대소득세 신고에서 발생하는 실수 중 많은 경우가 간주임대료 누락, 필요경비 미반영, 공제항목 누락입니다.
이런 실수는 세금을 더 내게 만들거나, 신고 자체가 잘못되어 가산세 대상이 될 수 있습니다.
첫째, 간주임대료를 간과하면 안 됩니다.
보증금 3억 원 이상이 있는 경우에는 간주임대료 계산을 반드시 해야 하며, 홈택스에서는 자동으로 계산해주는 기능이 있으므로 꼭 반영하세요
둘째, 필요경비는 증빙 자료가 있어야 인정됩니다.
임대 부동산의 수리비, 보험료, 중개수수료, 세금과 공과금 등은 실제 지출 내역이 있어야 세금계산에 반영됩니다.
대충 계산하면 되겠지 하는 마음은 오히려 추후 세무조사로 이어질 수 있습니다.
셋째, 공제항목은 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
연금보험료, 의료비, 기부금, 교육비 등 다양한 항목에서 공제를 받을 수 있으니, 해당 항목을 빠뜨리지 마시고 모두 반영하세요.
마지막으로는, 종합과세와 분리과세 중 본인에게 유리한 쪽을 선택하는 것입니다.종합소득이 높은 경우는 분리과세가 유리할 수 있고, 반대로 다른 소득이 거의 없다면 종합과세가 절세에 도움이 될 수 있습니다.
홈택스 내 비교 기능을 적극 활용해 보세요
신고는 더 이상 선택이 아닌 생존 전략입니다
예전에는 조금 벌었는데 굳이 신고까지 해야 하나?라는 말이 통했을지도 모릅니다.
하지만 지금은 전혀 그렇지 않습니다.
국세청은 전·월세 계약 정보, 등기부등본, 금융정보, 심지어 플랫폼 수익까지도 실시간으로 파악하고 있으며,
미신고 시에는 고지서가 먼저 도착하거나, 세무조사 대상에 오를 수 있는 시대입니다.
그렇기 때문에 홈택스를 통한 임대소득세 신고는 더 이상 선택이 아닌 생존 전략이 되었습니다.
세무사를 통하지 않더라도, 충분한 정보와 자료만 있다면 홈택스로 직접 신고할 수 있고,
오히려 필요경비와 공제를 정확히 챙기면 세무대리인을 이용하는 것보다 더 절세할 수 있습니다.
이제는 피하는 것보다 정확하게 이해하고, 스마트하게 신고하는 것이
나의 부동산 수익을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
임대소득세 신고에 도움이 되기를 바랍니다.